주택임대 사업자, 세금은 얼마를 내야할까?!

오늘은 주택임대사업자가 세금을 얼마나 내야 하는지에 대해서 이야기해보겠습니다.

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주택임대사업자가 내야 하는 주요 세금은 3가지 입니다.

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1.임대소득이 발생하기 때문에 내는 소득세.

2,부동산을 보유하기 때문에 내는 지방세인 재산세(혹은 종합부동산세 추가).

3,구청에 임대사업등록을 한 경우에 내야 하는 등록면허세.

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이 글에서는 소득세 계산을 어떻게 하는지 설명하겠습니다.

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원래는 비과세였던 2천만원 이하 주택임대소득을 과세하게 되면서, 세금계산과 신고방법을 특이하게 만들어 놓았습니다. 조세저항을 줄이기 위해 세금을 적게 걷으려는 의도로 보여지지만, 세금을 적게내는 것과, 쉽게 내는 것의 양립이 그렇게 어려운걸까 하는 생각이 듭니다.

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어쨌든 최대한 간단히 설명해보겠습니다.

 

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1단계. 본인이 소득세가 과세되는 임대사업자인지 판단합니다.

이는 이전 글을 참고해 주세요.<링크 : https://brunch.co.kr/@kldsa82/5 >

 

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2단계. 수입금액을 계산합니다.

수입금액은 두 가지로 나뉘는데, 월세(혹은 선세금)와 간주임대료입니다. 월세는 누구나 잘 아는 개념이죠. 그리고 선세금은 월세 몇달치를 한꺼번에 받는 월세라고 생각하면 됩니다.

 

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한편 간주임대료란, 임대보증금에 대해 계산하는 이자명목의 수입입니다.

월세는 무조건 과세되지만, 간주임대료는 ‘비소형주택이 3채 이상이며 보증금의 합계가 3억을 초과하는 경우’에만 과세됩니다. 여기서 비소형주택이란 전용면적 40제곱미터를 초과하거나 기준시가가 2억을 초과하는 주택을 말합니다.

 

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또한 간주임대료는 장부기장을 했는지 안 했는지에 따라 계산방법이 다릅니다.

장부기장시	(보증금 – 3억원)의 적수 × 60% ÷ 365 × 2.1%-임대사업부분 발생 금융수익
기장 안한 경우	(보증금 – 3억원)의 적수 × 60% ÷ 365 × 2.1%

 

 

* 적수란 보증금에 보증금을 받은 날짜를 곱한 금액입니다.

즉, 1년 동안 전세보증금 1억을 받았다면, 1억×365(1년) = 36,500,000,000원입니다.

 

 

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3단계. 신고 방법을 선택해야 합니다 :분리과세 VS 종합과세

 

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위에서 계산한 주택임대소득이 2천만원을 초과한다면 무조건 종합과세 대상입니다. 이 경우엔 다음번 글에서 소개할 종합소득세 신고방법에 따라 종합소득에 합산해서 신고하면 됩니다.

 

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반면, 주택임대소득이 2천만원 이하라면, 분리과세와 종합과세 중 유리한 방법을 선택할 수 있습니다. 세법은 분리과세에 여러 혜택을 제공합니다. 그렇다면 분리과세에 대해서 알아봐야 할 차례입니다.

 

 

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4단계. 분리과세 시 세액계산

납부할 세액 = (수입금액-필요경비공제-기본공제) X 세율14% - 소형임대주택 감면

 

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분리과세시에는 수입금액의 일정비율을 필요경비로 공제해주고, 기본공제를 추가로 차감합니다. 세율은 14%의 단일세율을 적용하며, 구청에 임대주택으로 등록한 경우에는 세액감면이 적용 됩니다.

구분	필요경비	기본공제	소형임대주택 세액감면
등록임대주택	60%	4백만원	단기(4년) 30% 장기(8년) 75%
미등록 임대주택	50%	2백만원	없음

 

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만약, 주택임대소득 과세대상자로서 구청에 단기임대주택으로 등록한 주택에서 연간 1500만원의 임대소득이 발생한다면, 다음의 계산식으로 납부 할 세액이 계산됩니다.

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여기까지 주택임대소득에 대한 세금계산에 대해 알아보았습니다.

가장 먼저, 본인이 과세대상인지를 판단한 뒤, 대상일 경우에만 1단계에서부터 짚어나가면 됩니다.

 

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다만 이 글에서는 다루지 못한. 분리과세 세액 계산시 주의해야 할 점이 있습니다. 그 이야기는 다음 글에서 이야기해보도록 하겠습니다.