부동산세금 : 취득부터 처분까지의 모든것

주택, 상가등 부동산 투자시에 꼭 생각해야 할 것이 세금문제이다. 부동산을 취득시부터 보유, 임대, 그리고 처분할때에 어떤 세금을 고려해야 하는지를 염두에 두고 있어야 현명한 투자가 가능하다.

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부동산 취득시 세금: 취득세납부, 부가세환급검토

취득세​

부동산을 취득하면 명의를 이전하면서 취득세를 내야 한다. 취득세는 지방세이므로 지방자치단체인 구청에 납부하는데, 취득원인에 따라 세율이 달라진다.

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세액은 아래 위텍스 홈페이지에서 간편계산이 가능하다.

 

지방세미리계산해보기 | 지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)

계산된 납부세액은 물건의 종류 및 감면, 납부기한 경과시 가산세 적용 등의 사유로 실제세액과 다소 차이가 있을수 있습니다. 정확한 세액은 해당 시군구담당자에게 문의하여 주십시오. 취득세(부동산) 자동차세(소유) 등록면허세(등록분) 지방소득세(특별징수) 지방소득세(법인세분) 주민세(종업원분) 주민세(재산분) 지역자원시설세 취등록원인 과세표준액(매매가) 별표표시 원 취득일자 거래유형 세액미리계산하기 담당부서 : 콜센터 연락처 : 110 만족도 조사 페이지 내용이나 사용편의성에 대해 만족하십니까? 매우만족 만족 다소만족 보통 다소불만족 ...

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한편 주택임대사업자에게는 취득세 감면이 가능하므로 체크해 볼 필요가 있다.

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부가가치세(상가 등)​

상가 등 사업용 부동산은 구입가격에 부가가치세가 포함되어 있다. 즉, 부동산을 취득하면서 부가가치세를 부담했다는 의미이다.

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부동산임대사업 등 과세사업목적으로 이러한 부동산을 취득한 경우에는 부가가치세를 환급받을 수 있다. 사업자 등록을 하고 부가가치세 신고시에 매입세액 공제신청을 하면 된다.

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그러나 만약, 일정기간 내에 과세사업을 폐업하거나, 면세사업으로 전환하거나, 해당 부동산을 면세사업에 전용하게 되면 환급받은 부가가치세를 다시 납부해야 하므로 주의가 필요하다.

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가장 많이 발생하는 사례가, 오피스텔을 취득하고 부가세를 환급받았다가 해당 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 공제받은 부가세를 토해내는 것이다. 주거용임대는 주택임대로 보아 면세사업이므로 매입세 공제대상이 아니기 때문이다.

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과세당국은 오피스텔을 주거용으로 사용하는지 여부를 '실질'에 따라 판단하므로 설사 해당오피스텔에 전입신고가 안되어 있더라도 실제 주거용으로 쓰인다면 주택으로 판단할수도 있다.

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임대인의 주의가 필요하다. ​

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보유시 세금 : 재산세와 종합부동산세

재산세

매년 6.1 현재 기준으로 부동산을 보유하는 사람에게는 재산세가 과세된다. 재산세는 지방세로서 구청에서 고지하므로 해당 금액을 확인하고 납부하기만 하면 된다.

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재산세는 6.1 기준으로 누가 보유하고 있는지에 따라서 납세의무자가 결정되기 때문에, 연중에 매매 계획이 있다면, 사는 사람은 6.1 이후에 사고, 파는사람은 6.1 이전에 사는 것이 유리하다.

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재사세는 납세자의 부담을 덜기위해 1년에 두번 납부하는데, 7월에는 주택분을, 9월에는 토지분을 납부하게 된다.

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또한 주택임대사업자에게는 재산세 감면이 적용되므로 해당 조건을 체크해 볼 필요가 있다.

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종합부동산세

종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대하여 부과하는 세금이다. 재산세와 마찬가지로 매년 6.1 현재 보유한 재산소유자에게 납세의무가 있다.

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종합부동산세는 매년 12.1 ~12.15 에 납부하도록 고지서가 발송되므로 고지서에 기재된 금액을 납부하면된다. 계산구조가 복잡하므로 일반인이 계산하여 납부하기는 까다롭다. 따라서 고지세액을 그대로 납부하거나, 만약 고지세액에 이의가 있다면 세무대리인에게 의뢰하여 신고납부하는 것을 추천한다.

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임대시 세금 : 부가가치세, 종합소득세

부가가치세​

주택과 주택부수토지를 임대하는 경우에는 부가세가 면세이지만 나머지는 대부분 부가세를 납부하여야 한다.

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과세사업자로서 간이과세자인지 일반과세자인지에 따라 부가가치세를 납부해야한다.

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이때 매입세도 공제가 가능하므로 임대사업관련한 비용이 발생한다면 적격증빙(세금계산서, 신용카드전표 등)을 잘 갖춰두는 것이 필요하다.

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종합소득세​

임대사업을 통해 소득이 발생한 경우에는 과세-면세를 불문하고 종합소득세 납세의무가 발생한다. 소득이 발생한 다음연도의 5.1~5.31 까지 종합소득세를 신고 납부 해야한다.

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종합소득세는 개인의 1년간 소득을 종합하여 신고하는 것이므로 과세대상 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득 등이 있으면 합산하여 신고한다.

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또한 소득금액에 대한 세금이므로 비용이 공제된다. 사업과 관련한 비용이 있다면 증빙을 갖춰두어야 하며 재산세나 종부세도 비용으로 공제할 수 있다.

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기존에는 주택임대사업자가 한두채 임대하는 경우에는 사업자 등록을 하지 않는 경우가 많았으나 최근 세법개정으로 면세주택임대사업자 미등록 가산세가 신설되었다. (공급가액의 0.2%)

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처분시 세금: 양도소득세

양도소득세​

양도란 거래의 형식• 명칭을 불문하고, 부동산을 유상으로 이전하는 것을 말한다. 양도소득세는 부동산 보유자들이 가장 관심을 두는 세금이며 잦은 법령 개정으로 복잡하기 이를데 없는 과세체계를 갖고있다.

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양도소득세는 다양한 주제로 따로 다룰 예정이다.

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무상이전(=증여) 했다면? ​

양도소득세는 자산의 유상이전시에만 과세되는 세금이다. 따라서 자산을 증여하는 경우에 증여자는 세금을 물지 않는다. 이 경우엔 증여를 받은 사람이 증여세를 납부해야 한다

 

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전세 낀 부동산을 증여?(부담부증여) ​

전세가 끼어있는 부동산을 증여했다면 전세보증금 만큼은 양도한 것으로 보고 양도소득세를 납부하여야 한다. 이는 형식적으로 증여이기 때문에 자칫하면 놓치기 쉬우무로 주의하여야 한다.

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※세법관련 질문은 안부글이나 메일로 남겨주세요. 답변해 드립니다. ^_^ (gom-nina@naver.com)